Dación en pago, ¿en qué consiste?

Cuando compras una casa, lo más común es que no tengas el dinero suficiente para hacer frente al coste de la compra. Por ese motivo, existen las hipotecas. Sin embargo, en ocasiones, sobre todo cuando se pierde el medio de ingresos, pagar la hipoteca puede resultar muy complicado. De hecho, hay familias que no pueden hacer frente a las cuotas. En ese caso, hay varios caminos que puedes tomar, y la dación en pago puede ser uno de ellos. En este artículo te contamos en qué consiste la dación en pago.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es una de las posibles soluciones a las que te puedes acoger si no te resulta posible hacer frente a la hipoteca de tu vivienda. Consiste en entregar la casa como pago para cancelar toda la deuda que tienes pendiente. Así, aunque el banco no te devolverá el dinero que ya has pagado por la casa, tampoco tendrás que seguir pagando la cantidad pendiente.

Por este motivo, muchas familias que no son capaces de pagar la hipoteca y quieren evitar la ejecución hipotecaria, tratan de recurrir a esta solución.

Diferencia entre dación en pago y ejecución hipotecaria

Quizá hayas oído hablar de la dación en pago y la ejecución hipotecaria y no sepas qué diferencia a ambas opciones.

• La dación en pago consiste en entregar la vivienda a cambio de cancelar totalmente la deuda. Es decir, en ese caso, si entregas la vivienda no tendrás que seguir pagando la cantidad pendiente, pero tampoco los intereses de demora ni las comisiones de impago. Luego, el banco podría por su parte vender el inmueble para recuperar el dinero. Pero, independientemente de lo que ocurra con esa compra, tú ya estarías libre de la deuda.
• Cuando se produce la ejecución hipotecaria, el banco pone a la venta tu vivienda. Y si no encuentra un comprador que pague el total de tu deuda, tendrás que seguir pagando la hipoteca, a pesar de ya haber perdido tu casa.

¿Hay otras alternativas?

La dación en pago puede ser una forma de aliviar tu economía cuando no tienes dinero para pagar tu deuda, quitándote de encima la hipoteca. Sin embargo, es posible que no quieras deshacerte también de tu casa. Por ese motivo, hay dos opciones que puedes negociar con tu banco antes, para poder seguir disfrutando de tu vivienda mientras recuperas tu economía.

Esconderte del banco nunca es la mejor opción. Si tienes una buena comunicación con tu entidad y le haces conocer tu situación, seguro que buscará una forma de solucionarlo que beneficie a ambas partes. Dos posibles soluciones cuando no puedes hacer frente al pago de la hipoteca son las siguientes:

• Carencia total: se trata de parar, temporalmente, de realizar los pagos de la hipoteca. Esto te permitiría recuperarte económicamente y, aunque aumenta la deuda al incluir más intereses sobre el tiempo de carencia, podrías conservar tu vivienda.
• Carencia de capital: en este caso, se trata de, durante unos meses, no pagar capital de la hipoteca. Solamente pagarías intereses y, aunque no reduciría la deuda, sí bajarían las mensualidades y te daría tiempo para recuperar tu economía.

Si ninguna de estas dos soluciones es posible o, directamente, eres consciente de que tu situación económica no mejorará, la dación en pago es una opción que podría ser interesante.

¿Cómo se procesa la dación en pago?

Si, finalmente, decides recurrir a la dación en pago para dejar la hipoteca, tienes dos vías para hacerlo. Una de ellas es negociar con tu banco y, la otra, recurrir al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Veamos cada una de las opciones.

Negociar con el banco

Puedes hablar con el banco de tu situación y decirle que quieres utilizar la solución de la dación en pago. En caso de que no estuviese especificada esta opción en el contrato de la hipoteca, si el banco accede podrás negociar los diferentes términos. Incluso, es posible que puedas negociar seguir disfrutando de la vivienda a cambio de un alquiler.

El código de Buenas Prácticas Bancarias 

Si tu banco forma parte de este código, es posible que puedas conseguir la dación en pago. Pero, eso sí, tendrás que cumplir con una serie de requisitos.

Requisitos de la dación en pago por el Código de Buenas Prácticas Bancarias

Aunque la Ley Hipotecaria contempla la dación en pago en su artículo 140, no todas las entidades ofrecen esta opción a sus clientes. De hecho, son muy pocos los bancos que, desde el contrato de la hipoteca, establecen la dación en pago. Pero si tu banco se encuentra adscrito al Código de Buenas Prácticas Bancarias, y tú cumples con los requisitos, podrás solicitarla. Los requisitos son:

• Todos los miembros de la familia deben estar en paro.
• No debes tener, ni tú ni los otros miembros, ningún otro bien patrimonial.
• La única vivienda en propiedad de la familia debe ser la hipotecada.
• La hipoteca no debe tener un avalista. Si lo tiene, este avalista sería la garantía de préstamo.
• La hipoteca no puede superar los 200.000 €.
• El caso no puede estar en plena ejecución hipotecaria.
• El inmueble no debe tener otras cargas.

Si cumples con estos requisitos y tu entidad está adscrita al código, es posible que puedas ofrecer tu casa como pago de la hipoteca.

Ventajas e inconvenientes de la dación en pago

Para terminar, veamos cuáles son las ventajas e inconvenientes principales que presenta esta opción hipotecaria.

Ventajas

• Alivia la situación de la familia, ya que no tiene que seguir haciéndose cargo del pago de la hipoteca tras la entrega de la vivienda.
• Puede ser una puerta para solicitar otra alternativa o, incluso, seguir disfrutando de la vivienda a cambio de un alquiler.
• Al contrario que en la ejecución hipotecaria, en este caso no habría costes debidos a un proceso judicial.

Inconvenientes

• Si el banco no accediese al alquiler de la vivienda, tendrías que dejar tu casa.
• En el futuro, podría resultarte más difícil encontrar una hipoteca o un préstamo, ya que, debido a tu historial crediticio, tendrías un perfil de riesgo.
• No todo el mundo puede acogerse a esta opción.

Por lo tanto, como has podido ver, la dación en pago es una opción válida si no tienes el dinero suficiente para hacer frente al pago de tu hipoteca. Y, aunque dejarías de tener tu casa, evitarías la carga de tener que seguir pagando la hipoteca; algo muy frecuente en la ejecución hipotecaria.